アパートの敷地は相続税でどう評価する？貸家建付地と空室の扱い | 姫路市の相続税申告・相続相談

親が所有していたアパートに空室があると、敷地の相続税評価はどうなるのでしょうか。満室でなければ土地全体を通常の評価に戻すのか、それとも入居者を募集していれば同じ扱いになるのか、迷うところです。

貸しているアパートの敷地は「貸家建付地」として評価する場合があります。ただし、建物があるだけでは決まりません。亡くなった日の賃貸状況と、空室になった前後の経緯を分けて見ていきます。

貸家建付地とは、貸している建物の敷地のこと

貸家建付地とは、貸家の敷地として使われている宅地です。例えば、土地の所有者がその土地にアパートを建て、各部屋を他の人に貸している場合の敷地が該当します。借りている人の権利を考慮して、土地の評価額を計算します。

確認するのは、借家権の対象となる建物の敷地かどうかです。建物の名称が「アパート」「賃貸住宅」となっていても、それだけで貸家建付地になるわけではありません。国税庁は、一般的に借地借家法の適用がないとされる社宅の敷地については、貸家建付地として評価せず、自用地としての価額で評価すると説明しています。

土地と建物を誰が所有し、誰にどのような契約で貸していたかを、契約書と実際の利用状況から確かめます。本稿は通常の賃貸アパートの敷地を対象とし、分譲マンションの一室など、居住用の区分所有財産の評価は扱いません。

計算の土台になるのは「自用地としての価額」です。ここでは、貸家の敷地であることによる調整をする前の土地の価額と考えてください。路線価が定められた地域では路線価方式、定められていない地域では倍率方式により求めます。

路線価方式では、道路に付された路線価を土地の形状などに応じて補正し、面積を掛けます。倍率方式では、土地の固定資産税評価額に一定の倍率を掛けます。アパートの購入価格や、固定資産税の明細にある土地の金額を、そのまま計算に使うとは限りません。

貸家建付地の価額は、次の算式で求めます。

貸家建付地の価額＝自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

借地権割合と借家権割合は、国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で確認します。賃貸割合は、貸家の各独立部分の賃貸状況に基づく割合です。各独立部分とは、壁や扉、床などで他の部分と区切られ、独立した出入口を持つなど、別々に貸せる部分をいいます。

この算式で求めるのは、あくまで敷地の評価額です。土地の評価額が下がる割合と、相続税額が下がる割合は同じではありません。「アパートを建てれば必ず節税になる」と、この評価方法だけから結論を出すことはできません。

相続の場合、賃貸状況を見る基準日は亡くなった日です。ただし、その日に空室だったという理由だけで、必ず賃貸されていない部分とするわけではありません。継続的に貸していた部屋が、一時的に空室になっていたにすぎないと認められる場合は、賃貸されていたものとして扱えます。

国税庁が挙げているのは、相続前から継続的に貸していたこと、退去後すぐに次の入居者を募集し、空室中に他の用途に使っていないこと、空室期間が一時的であること、相続後の賃貸も一時的なものではないこと、という事情です。亡くなった日の入居一覧だけでなく、その前後を通して判断します。

例えば、長く入居していた人が退去し、速やかに募集を始め、次の入居者へ継続して貸している場合は、こうした事実を示す記録が検討に役立ちます。反対に、募集広告が一枚あるだけでは、それ以前の貸付状況や空室期間、他の用途に使っていなかったことまで分かりません。

空室が一部にある場合も、建物全体を一括して扱わず、どの部屋にどのような事情があったのかを確かめます。長く空いていた部屋まで、別の部屋と同じ経緯だったと考えないようにしてください。

国税庁は、一時的な空室期間の例として「課税時期の前後の例えば1か月程度」を挙げています。これは「1か月以内なら必ず賃貸中」「1か月を超えれば必ず対象外」という線引きではありません。

空室の日数だけで判定せず、以前の賃貸が続いていたか、退去後にどのように募集したか、空室中に物置や家族の部屋など別の用途に使っていなかったか、相続後にどう貸したかを合わせて見ます。相続後の契約書も、亡くなった日前後の経緯を確かめる資料になります。

これまで一度も貸したことのない部屋については、入居者を募集しているという事実だけで、継続的に賃貸されていた部屋の一時的な空室と同じ扱いにはできません。判断に迷う場合は、募集の有無だけで処理せず、貸付けの開始時期から伝えてください。

まずは亡くなった日に空いていた部屋を挙げ、以前の入居期間、退去日、募集開始日、次の契約や入居の時期を書き出してください。空室中の使い方も添え、日付が分からない箇所は推測で埋めず、不明のまま残します。

賃貸借契約書、解約に関する通知、管理会社の入退去一覧、募集広告や募集を依頼した記録、家賃の入金記録などが、経緯を確かめる手がかりになります。管理会社に任せていた場合は、当時の募集や入退去の記録が残っているか問い合わせてみてください。

姫路市周辺で村瀬会計への相談を考えている方は、そのメモと手元の契約書などをお持ちください。初回相談時に資料が全部そろっている必要はありません。空室があったという結論だけでなく、いつから、なぜ空いていたのかを伝えていただくと、追加で調べる内容が具体的になります。

土地評価の基本は、相続した土地の評価額はどう決まる？でも説明しています。ご依頼の業務内容・費用は料金案内をご覧いただき、個別の見積もりでご確認ください。

ご依頼の業務内容・費用は料金案内をご覧いただき、個別のお見積もりでご確認ください。

個別の取扱いは財産・家族関係・適用制度などにより異なります。