相続した土地の評価額はどう決まる？路線価と小規模宅地等の特例
相続税を計算するとき、特に判断が難しい財産の一つが「土地」です。
預金であれば、原則として残高を確認することで金額を把握できます。
しかし土地の場合、実際に売却できそうな金額と、相続税を計算するときの評価額は必ずしも一致しません。
相続税では、相続税独自のルールに従って土地を評価します。
土地は「路線価方式」または「倍率方式」で評価する
宅地の評価方法は、大きく分けて「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあります。
市街地など路線価が設定されている地域では、基本的に路線価方式を使用します。
路線価とは、道路に付された1平方メートル当たりの価格です。
たとえば、路線価が「100千円」と表示されている道路に面した土地であれば、1平方メートル当たり10万円を基準として評価します。
一方、路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に国税庁が定める倍率を掛ける「倍率方式」によって評価します。
「路線価×面積」だけでは終わらない
ここが土地評価の重要なポイントです。
路線価方式だからといって、単純に「路線価×面積」で評価が終わるとは限りません。
土地は一つ一つ形が異なります。
奥行きが極端に長い土地、間口が狭い土地、不整形な土地、複数の道路に面している土地などでは、一定の補正を行って評価します。
また、土地を他人に貸している場合や、賃貸アパートの敷地として利用している場合なども、権利関係を考慮した評価が必要になります。
同じ面積、同じ地域にある土地でも、利用状況や形状によって相続税評価額が変わる可能性があります。
自宅の土地には「小規模宅地等の特例」が使える場合がある
相続税に大きな影響を与える制度の一つが「小規模宅地等の特例」です。
亡くなった方が自宅として使用していた土地について一定の要件を満たす場合、特定居住用宅地等として、330平方メートルまでの部分について評価額を80％減額できる可能性があります。
たとえば、この特例を適用する前の土地の評価額が5,000万円で、その全体について80％の減額を受けられるとすれば、相続税の計算上の評価額は1,000万円になります。
税額に非常に大きな影響を与える制度です。
ただし、「自宅なら必ず80％減額できる」という制度ではありません。
亡くなった方と相続人の居住状況、誰が土地を取得するのか、相続後もその土地を所有・居住するのかなどによって適用要件が異なります。
土地評価によって相続税額は変わる
相続財産の多くを土地が占める場合、土地をどのように評価するかによって相続税額が大きく変わることがあります。
特に確認したいのは、土地の形状、接している道路、間口や奥行き、利用状況、賃貸の有無、共有関係などです。
固定資産税の納税通知書に記載された金額だけを見て、相続税評価額を判断することはできません。
また、不動産会社による査定額をそのまま相続税申告に使用するわけでもありません。
不動産がある相続は早めに確認を
相続税申告では、土地評価に必要な資料を集め、現地の状況や利用関係を確認しながら評価を行います。
特に土地が複数ある場合や、賃貸物件、共有地、大きな土地、形の悪い土地などがある場合には、早めに確認しておくことが重要です。
「相続税がどのくらいかかるのか知りたい」という場合には、まず預貯金などの金融資産と不動産の概算評価を行うことで、相続税の全体像が見えてきます。
土地の評価は相続税申告の重要なポイントです。不動産を含む相続について気になることがある場合は、申告期限直前ではなく、余裕をもって確認することをおすすめします。