相続税の土地評価で何を調べる？資料と現地の確認ポイント
実家の土地について、固定資産税の明細は見つかったけれど、それだけで相続税の評価ができるのか。土地を相続したときは、金額の計算より先に、どこにあり、どの範囲を誰がどう使っていたのかを確かめる必要があります。
登記事項証明書や図面で分かることと、ご家族への聞き取りや現地で確かめたいことは異なります。ここでは、土地の所在地・利用状況・道路・貸付関係を、どの資料と照らし合わせるかに絞って説明します。
まず、所在地と地番を資料で照らし合わせる
手元の固定資産税の課税明細書から、土地の所在地と地番を書き出します。登記事項証明書があれば、所有者や持分、地積も見比べてください。地積とは土地の面積のことです。普段使っている住所と、土地を特定する地番を混同しないよう、資料に書かれた表示をそのまま残すと照合しやすくなります。
公図や地積測量図などの図面が手元にあれば、対象の土地がどこにあり、隣の土地とどう並んでいるかを確かめる手がかりになります。ただし、図面だけで現地の境界や実際の利用範囲まで確定したと考えず、分からない箇所は印を付けておきます。
書類ごとに面積や表示が違っていても、ご自身でどれか一つに合わせる必要はありません。違いを残したまま相談し、追加で何を調べるかを決めます。課税明細書に載っている土地の金額も、そのまま相続税評価額として使えるとは限りません。
地番の数と、評価する区画の数は同じとは限らない
国税庁は、宅地を登記上の「1筆」ごとではなく、利用の単位となっている「1画地」ごとに評価するとしています。地番が複数あっても一体で使っていることがあり、反対に、一つの土地の中で使い方が分かれていることもあります。
例えば、所有する宅地の一部を自宅に使い、別の部分を貸家の敷地にしている場合は、それぞれの部分を1画地として扱います。貸家が数棟ある場合も、原則として各棟の敷地ごとに判定します。地番の一覧だけでは、この区分が読み取れないことがあります。
図面に、自宅、貸家、庭、通路などの位置を書き込み、どこまでを一緒に使っていたかを添えてください。ただし、使い方を描き分ければ必ず別々に評価するという意味ではありません。誰が取得するかも原則として判定に関わり、親族間などで著しく不合理な分割をした場合には、分割前の画地で評価する扱いがあります。
道路との接し方は、図面と現地の両方から確かめる
路線価方式では、道路に付された路線価を、土地の形状などに応じて補正して評価します。そこで、どの道路に面しているか、入口がどこにあるか、間口や奥行きが図面上どうなっているかを確かめます。路線価図と土地の図面を、別々に眺めるだけで終わらせないことが必要です。
現地の様子が分かる写真があれば、道路から敷地への出入り、塀や擁壁の位置、道路と敷地の高低差などを伝える助けになります。写真には撮影日と向きを添えると、後から見返したときにも場所を特定しやすくなります。
入口や通路の位置が図面では分からない、資料とご家族の説明が食い違う、高低差の程度を写真だけでは判断しにくい。こうした場合は、現地での確認を検討します。ただし、狭い入口や高低差があるという理由だけで、評価額が下がるとは判断できません。具体的な評価上の扱いは、確認した事実に基づいて別途検討します。
貸している土地は、契約書と実際の使い方を突き合わせる
土地や家屋を貸している場合は、権利関係に応じて評価額が調整されます。「人に貸している」とひとまとめにせず、土地を貸して借りた人が建物を所有しているのか、亡くなった方の貸家の敷地なのかを区別して伝えてください。
賃貸借契約書があれば、貸主・借主、対象の所在地、貸している範囲、契約期間などを確かめます。賃料の入金記録も併せて残し、どの契約に対応するものかを結び付けます。契約後に使う範囲や相手が変わっていれば、その経緯もメモにしてください。
親族が無償で使っている土地も、一般の賃貸と同じ扱いだと決めないようにします。国税庁は、使用貸借により貸し付けている宅地を自用地価額で評価するとしています。使用貸借は無償で貸し借りする契約です。契約書が見つからない場合は、誰が、いつから、どの範囲を、どのような約束で使っているかを、分かる範囲で伝えます。
今の現地と、相続に関係する状況の違いも伝える
現地を見れば、過去の利用状況まで分かるわけではありません。亡くなった後に貸家を取り壊した、庭を駐車場に変えた、貸付先が退去したなどの変更があれば、変更日と内容を伝えてください。以前の写真や契約書は、その経緯を説明する手がかりになります。
資料だけで確認できる部分と、現地や聞き取りで補う部分は土地ごとに異なります。現地確認が必要かどうかは、手元の資料と未確認の内容を見て検討するもので、すべての土地について同じ調査を行うと決まっているわけではありません。
相談前は、一つの土地について不明点を書き出す
まずは一つの土地を選び、課税明細書や図面に「所在地」「使っている人」「使い方」「貸付の有無」を書き添えてみてください。分からないことは空欄にし、事情を知っているご家族の名前や、探したい契約書をメモしておけば十分です。
姫路市周辺で村瀬会計への相談を考えている方は、そのメモと手元の資料をお持ちください。初回相談時に資料が全部そろっている必要はありません。追加で取り寄せる書類や、現地で確かめる内容は、現在分かっていることをもとに検討します。
評価方法の基本を知りたい方は、相続した土地の評価額はどう決まる？路線価と小規模宅地等の特例もご覧ください。初回相談に持参する資料全般は、相続税の相談に必要な資料の記事でご案内しています。
ご依頼の業務内容・費用は料金案内をご覧いただき、個別のお見積もりでご確認ください。
参考資料
- No.4602 土地家屋の評価｜国税庁（確認日：2026-11-03）
- No.4603 宅地の評価単位｜国税庁（確認日：2026-11-03）
個別の取扱いは財産・家族関係・適用制度などにより異なります。